طرح توجیهی ساختمان سازی + فرمول تبدیل قیمت

امیدوارم‌ که‌ مجموعه‌ مطالب‌ ارائه‌ شده‌ آنقدر جامع‌ باشد که‌ طرحی‌ کلی‌ از برنامه‌های‌ مدیریتی‌ کارگاه های‌ ساختمانی‌ را ارائه‌ نموده‌ و بتواند برای‌ کارآفرینان‌ و دانش‌ پژوهان‌ عزیز مفید واقع‌ شود.

صنعت ساختمان سازی

صنعت‌ ساختمان سازی در کشور از لحاظ‌ بزرگی‌ متأسفانه‌ به‌ پای‌ کشورهای‌ پیشرفته‌ جهان‌ نمی‌رسد ولی‌ تأثیر بسزایی‌ در اقتصاد کشور دارد.

پویایی‌ صنعت‌ ساختمانی‌ سبب‌ می‌شود که‌ این‌ صنعت‌ در مقابل‌ فشارهای‌ اقتصادی‌ بیرونی‌، مانند کمبود ذخایر مالی‌ و کسادی‌ اقتصاد ملّی‌ به‌ سرعت‌ عکس‌ العمل‌ نشان‌ دهد.

پیمانکاران‌ ساختمانی معمولاً در آمد بالایی‌ دارند ولی‌ به‌ علت‌ رقابت‌ خیلی‌ زیاد و تنوع‌ طرحها و سلایق‌ مختلف‌ مشتریان‌ در این‌ صنعت‌ نرخ‌ ورشکستگی‌ در آن‌ نسبتاً زیاداست‌.

کارگرهای‌ ورزیده‌ ساختمانی دستمزدهای‌ نسبتاً بالایی‌ دریافت‌ می‌کنند ولی‌ فصلی‌ بودن‌ و پراکندگی‌ کارهای‌ ساختمانی در آمد سالیانه‌ بسیاری‌ از کارگرها را به‌ شدت‌ کاهش‌می‌دهد.

ویژگی صنعت ساختمانی

صنعت‌ ساختمانی، برخلاف‌ دیگر صنایع‌ و از تعداد زیادی‌ تأمین‌ کننده‌ و سازنده‌ مستقل‌ از یکدیگر تشکیل‌ شده‌ است‌. که‌ بیش‌ از نیمی‌ از پیمانکاران‌ تعداد کارگران‌ آنها به‌ ۲ نفر می‌رسد و درصد خیلی‌ ناچیزی‌ از آنها تعداد کارگران‌ ۴۰ نفر به‌ بالا را دارند.

پیمانکاران‌ ساختمان را می‌توان‌ به‌ دو گروه‌، پیمانکاران‌ عام‌ و پیمانکاران‌ تخصصی‌ تقسیم‌ کرد. دامنه‌ کار پیمانکاران‌ عام‌ وسیع‌ است‌ و بسیاری‌ از پروژهای‌ ساختمانی‌ بزرگ‌ را آنها به‌ عهده‌ می‌گیرند و اجرا می‌کند.

اگر پیمانکاران‌ قرار داد ارائه‌ تمام‌ خدمات‌ ساختمانی‌ را با کارفرما امضاء کنند، آنها را پیمانکاران‌ اصلی‌ نیز می‌نامند.

عملیات‌ پیمانکاران‌ تخصصی‌، به‌ اجرای‌ یک‌ یا چند کار تخصصی‌ ساختمانی از قبیل‌ سیم‌ کشی‌ – لوله‌ کشی‌ تأسیسات‌ گرمایی‌ و تهویه‌ و گودبرداری‌ محدود می‌شود. معمولا پیمانکاران‌ عام‌ پیمانکاران‌ تخصصی‌ را برای‌ اجرای‌ مراحل‌ خاصی‌ از پروژه‌ ساختمانی استخدام‌ می‌کنند.

چون‌ پیمانکار تخصصی‌ از طریق‌ انعقاد قرار دادهای‌ فرعی‌ با پیمانکار عام‌ به‌ اجرای‌ عملیات‌ ساختمانی‌ مورد نظر اقدام‌ می‌کند که‌ او را پیمانکار جزء می‌مانند.

تقسیم بندی صنعت ساختمان سازی

به‌ چند طریق‌ می‌توان‌ صنعت‌ ساختمانی را تقسیم‌ کرد، امّا دو دسته‌ اصلی‌ این‌ صنعت‌ عبارتند از ساختمان‌ سازی‌ و کار ساختمانی‌ سنگین‌، که‌ گاه‌ به‌ عنوان‌ کار ساختمانی‌ سنگین‌ و بزرگ‌ دسته‌ بندی‌ می‌شود.

از جمله‌ احداث‌ بزرگ‌ راه‌ها، فروشگاهها، راه‌ آهن‌، پل‌ها، آبراهها، بندرها، سدها و مواردی‌ مشابه‌ آنها را شامل‌ می‌شود.

این‌ گونه‌ کار ساختمانی را به‌ دلیل‌ ماهیت‌ گسترده‌ای‌ که‌ دارد کار ساختمانی‌ افقی‌ نیز می‌نامند. ساختمان‌ سازی‌ یا کار ساختمانی‌ قائم‌، همانطور که‌ از اسمش‌ پیداست‌ کار ساختمانی‌ بناها را شامل‌ می‌شود.

از جمله‌ دیگر تقسیمات‌ در صنعت‌ ساختمانی‌ که‌ گاه‌ به‌ کار می‌رود، کار ساختمانی‌ صنعتی‌، کار ساختمانی‌ دریایی‌، کار ساختمانی‌ کارخانه‌ها را می‌توان‌ نام‌ برد.

معرفی ساختمان

ساختمان‌ یعنی‌ مجزا نمودن‌ فضاهای‌ مشخص‌ از عوامل‌ بیرونی‌ مانند باد و باران‌ و برف‌ و سرما که‌ این‌ عمل‌ به‌ وسیله‌ دیوارها و سقف‌ها انجام‌ می‌شود.

یک‌ مجتمع‌ آپارتمانی‌ یعنی‌ چند واحد مسکونی‌ در طبقات‌ مختلف‌ که‌ همه‌ از یک‌ راهرو و یک‌ راه‌ پله‌ مشترک‌ استفاده‌ کرده‌ و حیاط‌ و پیلوت‌ آن‌ به‌ طور عمومی‌ افراد از کی‌ورودی‌ خاص‌ رفت‌ و آمد می‌کنند .

سابقه ساختمان سازی

بشر در طول‌ تاریخ‌ تکاملش‌ همیشه‌ از معیارهای‌ خاص‌ دوره‌ برخوردار بوده‌ است‌. رشد جمعیت‌ و پیدایش‌ وسایل‌ جدید حمل‌ و نقل‌ و شیوه‌های‌ تازه‌ در تولید و مصرف‌انرژی‌ موجب‌ شده‌ که‌ انسان‌ امروز نسبت‌ به‌ تغییر شکل‌ سرزمین‌ و محیط‌ زیست‌ خود بیش‌ از پیش‌ حساس‌ شود و از خطاهای‌ ناشی‌ از رجحان‌ منافع‌ شخصی‌ بر منافع‌همگانی‌ بپرهیزد.

به‌ یقین‌ می‌توان‌ گفت‌ بیشتر طرح های‌ ساختمانی‌ و پروژه‌های‌ آپارتمانی‌ جدید مورد پسند و استقبال‌ طبقه‌ مرفه‌ قرار می‌گیرد. ولی‌ باید دانست‌ که‌ این‌ طبقه‌ بسیار خوشبین‌،مدگرا و آسان‌ پسند است‌ و از هر چیزی‌ که‌ برایش‌ تازگی‌ داشته‌ باشد استقبال‌ می‌کند، خلاصه‌ اینکه‌ خود را تابع‌ رسم‌ روز می‌داند.

آزمندی‌ و آرزومندی‌ قشر مرفه‌ به‌ شیوه‌ زندگی‌ غربی‌ و پیروی‌ معماران‌ از این‌ تمایل‌ موجب‌ شده‌ که‌ طرحهای‌ بی‌ اصل‌ و نسب‌ و فراگیری‌ به‌ اسم‌ معماری‌ جدید بر جامعه‌ ما تحمیل‌ شود. اینگونه‌ ساختمانها، افزون‌ بر اشکالها و نقایص‌ گوناگونی‌ که‌ در پی‌ دارند. از نظر اقتصادی‌ نیز بسیار گران‌ تمام‌ می‌شوند و همین‌ گرانی‌ بخش‌ وسیعی‌ از متقاضیان‌ بالقوه‌ مسکن‌ را از صحنه‌ خارج‌ می‌سازد.

برای‌ رفع‌ این‌ مشکل‌ از کارشناسان‌ و مسئولان‌ مسکن‌، بخش‌ خصوصی‌ را به‌ ساخت‌ آپارتمان های‌ کوچک‌ در بطن‌ مجتمع های‌ بزرگ‌ تشویق‌ می‌کنند، عملکرد بساز بفروش‌ ها در چند سال‌ اخیر نشان‌ می‌دهد که‌ این‌ سیاست‌ مورد استقبال‌ آنان‌ قرار گرفته‌ است‌.

متقاضیان ساختمان

برای‌ تولید هر محصولی‌ باید بدانیم‌ که‌ چه‌ کسانی‌ و چه‌ قشری‌ از جامعه‌ آن‌ را مصرف‌ می‌کنند تا نسبت‌ به‌ نیاز جامعه‌ آن‌ را تولید کنیم‌ در پروژه‌های‌ ساختمانی‌ برای‌ این‌ کارباید به‌ رشد جمعیت‌ و آمار ازدواج‌ نگاه‌ کنیم‌ چون‌ اولین‌ قشری‌ که‌ نیاز به‌ خانه‌ دارند زوجهای‌ جوان‌ هستند.

طبق‌ آمارگیری‌ در کشور ما در سال‌ ۱۳۷۵ جمعیت‌ گروه‌ سنی‌ ۲۴-۲۰ ساله‌ حدود ۵/۵ میلیون‌ نفر و بیشترین‌ گروه‌ سنی‌ آن‌ بین‌ ۱۵-۱۱ سال‌ بوده‌ است‌ یعنی‌جمعیتی‌ معادل‌ ۹ میلیون‌ نفر یعنی‌ ۵/۴ میلیون‌ نفر زن‌ و ۵/۴ میلیون‌ نفر مرد و بعد از گذشت‌ ۵ سال‌ یعنی‌ در سال‌ ۱۳۸۰ این‌ جمعیت‌ بین‌ ۲۰-۱۶ ساله‌ قرار می‌گیرند و این‌قشر نیاز شدید به‌ خانه‌ و سر پناه‌ دارند. طبق‌ آخرین‌ آمارگیری‌ آمار ازدواج‌ در شهر کرج‌ ۱۲۵۳۹ زوج‌ بوده‌ است‌.

طبق‌ آمارگیری‌ سال‌ ۱۳۷۵ جمعیت‌ کل‌ استان‌ تهران‌ ۱۰۱۹۱۱۹۶ نفر می‌باشد در حالی‌ که‌ جمعیت‌ شهر کرج‌ حدود ۱۱% جمعیت‌ کل‌ استان‌ تهران‌ به‌ تعدا ۱۱۴۳۳۴۲ نفرمی‌باشد.

یکی‌ دیگر از عواملی‌ که‌ بر جمعیت‌ هر استان‌ تأثیر دارد مهاجرت‌ مردم‌ به‌ شهرهای‌ بزرگ‌ است‌ که‌ طی‌ ۱۰ سال‌ گذشته‌ جمعیت‌ مهاجری‌ که‌ وارد شهر کرج‌ شده‌ معادل‌۳۵۹۷۷۲ نفر بوده‌ است‌ که‌ پدیده‌ مهاجرت‌ از رقم‌ تعداد متولدین‌ که‌ در سال‌ (۱۷۴۳۷ نفر) می‌باشد بیشتر است‌.

این‌ عوامل‌ باعث‌ می‌شود که‌ در شهری‌ مثل‌ تهران‌ و کرج‌ نیاز به‌ امر واحدهای‌ مسکونی‌ مشکلی‌ اصلی‌ برای‌ دولت‌ و مردم‌ باشد. این‌ در حالی‌ است‌ که‌ تعداد پروانه‌های‌صادر شده‌ در تهران‌ ۱۹۴۱۷ فقره‌ و در کرج‌ ۲۲۴۸ فقره‌ بوده‌ و این‌ مهم‌ بیان‌ کننده‌ نیاز مردم‌ به‌ خانه‌ و سرپناه‌ است‌ که‌ هر روز بیشتر می‌شود.

مراحل اجرای طرح توجیهی ساختمان سازی

1. مطالعات‌ مقدماتی‌ پروژه‌
2. پیش‌ بینی‌ اعتبارات‌ مالی‌
3. خرید زمین
4. نقشه‌ برداری‌ و تهیه‌ نقشه‌
5. جواز شهرداری
6. آماده‌ سازی‌ زمین‌
7. ساختن‌ اتاق‌ نگهبانی و انبار
8. گود برداری‌ فندانسیون‌
9. اجرای‌ اسکلت‌
10. اجرای‌ سقف‌ها
11. تیغه‌ چینی‌ آشپزخانه‌ و حال‌
12. کانال‌ کشی‌ کولر
13. گچ‌ خاک
14. برق‌ کشی‌
15. لوله‌ کشی‌ فاضلاب ‌
16. لوله‌ کشی‌ آب‌ سرد و گرم‌
17. قیرگونی‌ سرویس‌ها و پشت‌ بام
18. نصب‌ درب‌ و پنجره‌های‌ فلزی‌
19. سنگ‌ کاری‌ دیوارهای‌ پارکینگ‌
20. نما سازی
21. حیاط‌ سازی‌
22. پوشش‌ کف‌ حیاط‌ و پارکینگ‌
23. نصب‌ سنگ‌ دیوار پله‌ها
24. نصب‌ سنگ‌ پله‌ها
25. کاشی‌ کاری‌
26. نصب‌ موزائیک‌ اتاق‌ها
27. نصب‌ قرنیز
28. گچ‌ کاری‌
29. نصب‌ سرامیک‌ کف‌ سرویس‌ها و آشپزخانه‌ و حال‌
30. گاز کشی
31. نقاشی‌ درب‌ و پنجره‌های‌ فلزی‌
32. نصب‌ کابینت‌ آشپزخانه‌
33. نصب‌ شیشه‌ها
34. نصب‌ درب‌های‌ چوبی‌
35. نصب‌ شیر آلات‌
36. اخذ پایان‌ کار از شهرداری
37. تفکیک‌ سند
38. انتقال‌ سند

توجیه‌ اقتصادی‌ طرح‌ ساختمان سازی

یکی‌ از مهمترین‌ مسئله‌ای‌ که‌ در یک‌ پروژه‌ باید مد نظر قرار دهیم‌ اقتصادی‌ بودن‌ آن‌ طرح‌ است‌.

در این‌ پروژه‌ اگر فرض‌ کنیم‌ سرمایه‌ کل‌ را در یک‌ بانک‌ با بهره‌ ۱۸% قرار دهیم‌ سالیانه‌ ۲۶۱۸۷۸۲۲۰ ریال‌ سود به‌ آن‌ تعلق‌ میگیرد . در حالی‌ که‌ ما با سرمایه‌گذاری‌ در این‌پروژه‌ سودی‌ معادل‌ ۴۹۷۴۰۱۰۰۰ ریال‌ می‌توان‌ برداشت‌ کرد یعنی‌ نسبت‌ به‌ سرمایه‌گذاری‌ در بانک‌ مبلغ‌ ۲۳۵۵۲۲۷۸۰ ریال‌ بیشتر سود حاصل‌ می‌شود که‌ این‌ خود نشان‌دهنده‌ اقتصادی‌ بودن‌ طرح‌ است‌.

نسبت های مالی طرح توجیهی ساخت و ساز آپارتمان

سرمایه کل ÷ سود = نرخ بازده سرمایه

۳۰% = ۱۴۵۴۸۷۹۰۰۰÷ ۴۹۷۴۰۱۰۰۰= نرخ بازده سرمایه

سود ÷ کل سرمایه = دوره برگشت سرمایه

۳=۴۹۷۴۰۱۰۰۰÷۱۴۵۴۸۷۹۰۰۰= دوره برگشت سرمایه

کل مترمربع مفید÷ هزینه تولید= قیمت تمام شده هرمترمربع بنا مفید

۱۳۵۰۰۰۰=۹۰۰÷۱۲۱۴۶۹۹۰۰۰= قیمت تمام شده هرمترمربع بنا مفید

کل متر مربع مفید * قیمت فروخته هر متر مربع = فروش کل

۱۸۹۰۰۰۰۰۰۰= ۹۰۰*۲۱۰۰۰۰۰= فروش کل

هزینه تولید – فروش کل = سود یا زیان نا ویژه

۶۷۵۳۰۱۰۰۰=۱۲۱۴۶۹۹۰۰۰-۱۸۹۰۰۰۰۰۰۰= سود یا زیان نا ویژه

هزینه دارایی و .. – سودیا زیان ناویژه = سود یا زیان ویژه

۴۹۷۴۰۱۰۰۰=۱۷۷۹۰۰۰۰۰-۶۷۵۳۰۱۰۰۰= سود یا زیان ویژه

= ( کل سرمایه ) ۱۸% = سود بانکی

۲۶۱۷۸۷۲۲۰=(۱۴۵۴۸۷۹۰۰۰) ۱۸% = سود بانکی