در طرح توجیهی ساختمان سازی به صورت مختصر به فرآیند ساخت واحدهای مسکونی به صورت مجموعه آپارتمانی، نوع مصالح استفاده شده، روشهای مختلف اجرای کار، روشهای برنامه ریزی و پیشرفت کار، حفاظت و ایمنی در کارگاه ها، روشهای انجام انواع مناقصه ها، نیروی انسانی مورد نیاز، ماشین آلات مورد نیاز، شرح وظایف و غیره اشاره خواهد شد.
این طرح در خصوص میزان سرمایه و بر آورد مالی پروژه که یک مجتمع آپارتمانی ۱۲ واحدی واقع در کرج است، تهیه شده است.
مشخصات طرح توجیهی آپارتمان سازی
سال تولید طرح: ۱۳۸۲
سرمایه ثابت: ۶۲,۲۸۰,۰۰۰ ریال
سرمایه در گردش: ۱,۳۹۲,۵۹۹,۰۰۰ ریال
جمع کل سرمایه گذاری: ۱,۴۵۴,۸۷۹,۰۰۰ ریال
دیگر مشخصات در ادامه و همچنین جزئیات بیشتر در فایل طرح موجود است.
برای تبدیل قیمت های قدیم به جدید می توانید قیمت جدید یکی از کالاها را بدست آورده و به نسبت افزایش قیمت آن کالا، بقیه قیمت ها را نیز افزایش دهید. مثلا اگر یک کالا ۵ برابر شده است بقیه قیمت ها را نیز به ۵ برابر افزایش دهید.
فهرست مطالب طرح توجیهی ساختمان سازی
- پیشگفتار
- مقدمه
- «فصل اول»: کلیات و سوابق
- مشخصات متقاضیان طرح
- معرفی اجمالی پروژه
- معرفی محصول
- سوابق تولید
- مصرف کنندگان
- موارد کاربرد
- بررسی نیاز جامعه به محصول
- «فصل دوم»: طراحی تولید
- فرایند تولید
- نمودار تولید
- ابزار آلات و ماشین آلات و منابع تأمین آن
- طرح استقرار ماشین آلات
- مواد اولیه و منابع تأمین آن
- ظرفیت تولید
- برنامه زمان بندی اجرای طرح
- جایابی و محل اجرای طرح
- روشهای مختلف اجرای کار
- حفاظت و ایمنی در کارگاه های ساختمانی
- مناقصه و روشهای انجام آن
- «فصل سوم»: نیروی انسانی
- نیروی انسانی مورد نیاز
- شرح وظایف
- حقوق و دستمزد
- سازماندهی نیروی انسانی
- «فصل چهارم»: زمین و فضای مورد نیاز
- زمین
- ساختمان ها تولید
- ساختمان واحد خدمات اداری و پشتیبانی
- هزینه های محوطه سازی
- هزینه های ساختمان سازی
- پلان طرح
- «فصل پنجم»: انرژی و تاسیسات
- آب
- برق
- سوخت
- ارتباطات
- هزینه های سرمایه ای تامین انرژی
- هزینه های مصرفی انرژی
- تأسیسات برودتی
- تأسیسات حرارتی
- وسایل حمل و نقل
- تاسیسات اطفاء حریق و تهویه
- «فصل ششم»: محاسبات مالی
- سرمایه کل طرح
- محاسبه سرمایه ثابت طرح
- محاسبه سرمایه در گردش طرح
- محاسبه هزینه‌های تولید سالیانه
- محاسبه هزینه مواد اولیه مورد نیاز
- محاسبه هزینه حقوق و دستمزد
- محاسبه هزینه انرژی مصرفی
- محاسبه هزینه تعمیرات و نگهداری
- محاسبه هزینه استهلاک
- هزینه های ثابت و متغیر تولید
- قیمت تمام شده محصول
- قیمت فروش محصول
- سود ناخالص
- سود خالص
- نقطه سر به سر
- دوره برگشت سرمایه
- توجیه اقتصادی طرح
- نسبت های مالی طرح
- منابع و مآخذ
- جدول مشخصات متقاضیان طرح
- نمودار فرایند تولید
- جدول مشخصات سنگ‌های ساختمانی
- جدول مراحل زمان بندی اجرای پروژه
- جدول امتیازبندی شهرها
- نمودار چارت نیروی انسانی
- نمودار پلان طرح
- جدول هزینه تأمین آب سرد و گرم
- جدول برآورد هزینه‌های تأمین برق و برق کشی
- جدول برآورد هزینه‌های تأمین سوخت
- جدول برآورد و هزینه‌های ارتباطات
- جدول برآورد هزینه انرژی
- جدول برآورد هزینه‌های تأسیسات برودتی
- جدول برآورد هزینه‌های تأسیسات حرارتی
- جدول برآورد سرمایه کل طرح
- جدول شرح سرمایه ثابت
- جدول برآورد سرمایه در گردش
- جدول برآورد هزینه‌های تولید
- جدول هزینه‌های دارایی و غیره
پیشگفتار
می‌دانید که کار ساختمان سازی فرآیند پویایی است که هر روز پیچیده‌تر می‌شود. امروزه مدیران کارگاه های ساختمانی با مشکلات پیش بینی نشده‌ای در برنامه ریزی و ساخت واحدهای ساختمانی خصوصی و عمومی در جامعه رو در رو هستند.
از جمله مشکلات جدید و حادی که صنعت ساختمان در سالیان اخیر با آن مواجه شده است، کنترل‌های زیست محیطی و دیگر کنترل‌های قانونی، هزینه انرژی و امکانات دستیابی به آن، سلیقه‌های متغیر عامه و شرایط اقتصادی که به سرعت تغییر نموده است.
این وضعیت، نیاز به مدیرانی که ابتکار در کار ساختمان سازی را همراه با توانایی فنی داشته باشند، افزون کرده است.
در نتیجه این نیاز، تعداد مدیران کار ساختمانی که در کالج ها و دانشگاهها فارغ‌التحصیل می‌شوند و برنامه مهندسی ساختمان که این دانشگاهها ارائه می‌کنند به سرعت رشد داده است.
این تحقیق به صورت پیش در آمد جامعی بر نحوی مدیریت و روشهای کار در کارگاه های ساختمانی تهیه و تنظیم شده است.
امیدوارم که مجموعه مطالب ارائه شده آنقدر جامع باشد که طرحی کلی از برنامه‌های مدیریتی کارگاه های ساختمانی را ارائه نموده و بتواند برای کارآفرینان و دانش پژوهان عزیز مفید واقع شود.
صنعت ساختمان سازی
صنعت ساختمان سازی در کشور از لحاظ بزرگی متأسفانه به پای کشورهای پیشرفته جهان نمی‌رسد ولی تأثیر بسزایی در اقتصاد کشور دارد.
پویایی صنعت ساختمانی سبب می‌شود که این صنعت در مقابل فشارهای اقتصادی بیرونی، مانند کمبود ذخایر مالی و کسادی اقتصاد ملّی به سرعت عکس العمل نشان دهد.
پیمانکاران ساختمانی معمولاً در آمد بالایی دارند ولی به علت رقابت خیلی زیاد و تنوع طرحها و سلایق مختلف مشتریان در این صنعت نرخ ورشکستگی در آن نسبتاً زیاداست.
کارگرهای ورزیده ساختمانی دستمزدهای نسبتاً بالایی دریافت می‌کنند ولی فصلی بودن و پراکندگی کارهای ساختمانی در آمد سالیانه بسیاری از کارگرها را به شدت کاهش‌می‌دهد.
ویژگی صنعت ساختمان
صنعت ساختمانی، برخلاف دیگر صنایع و از تعداد زیادی تأمین کننده و سازنده مستقل از یکدیگر تشکیل شده است. که بیش از نیمی از پیمانکاران تعداد کارگران آنها به ۲ نفر می‌رسد و درصد خیلی ناچیزی از آنها تعداد کارگران ۴۰ نفر به بالا را دارند.
پیمانکاران ساختمان را می‌توان به دو گروه، پیمانکاران عام و پیمانکاران تخصصی تقسیم کرد. دامنه کار پیمانکاران عام وسیع است و بسیاری از پروژهای ساختمانی بزرگ را آنها به عهده می‌گیرند و اجرا می‌کند.
اگر پیمانکاران قرار داد ارائه تمام خدمات ساختمانی را با کارفرما امضاء کنند، آنها را پیمانکاران اصلی نیز می‌نامند.
عملیات پیمانکاران تخصصی، به اجرای یک یا چند کار تخصصی ساختمانی از قبیل سیم کشی – لوله کشی تأسیسات گرمایی و تهویه و گودبرداری محدود می‌شود. معمولا پیمانکاران عام پیمانکاران تخصصی را برای اجرای مراحل خاصی از پروژه ساختمانی استخدام می‌کنند.
چون پیمانکار تخصصی از طریق انعقاد قرار دادهای فرعی با پیمانکار عام به اجرای عملیات ساختمانی مورد نظر اقدام می‌کند که او را پیمانکار جزء می‌مانند.
تقسیم بندی صنعت ساختمان سازی
به چند طریق می‌توان صنعت ساختمانی را تقسیم کرد، امّا دو دسته اصلی این صنعت عبارتند از ساختمان سازی و کار ساختمانی سنگین، که گاه به عنوان کار ساختمانی سنگین و بزرگ دسته بندی می‌شود.
از جمله احداث بزرگ راه‌ها، فروشگاهها، راه آهن، پل‌ها، آبراهها، بندرها، سدها و مواردی مشابه آنها را شامل می‌شود.
این گونه کار ساختمانی را به دلیل ماهیت گسترده‌ای که دارد کار ساختمانی افقی نیز می‌نامند. ساختمان سازی یا کار ساختمانی قائم، همانطور که از اسمش پیداست کار ساختمانی بناها را شامل می‌شود.
از جمله دیگر تقسیمات در صنعت ساختمانی که گاه به کار می‌رود، کار ساختمانی صنعتی، کار ساختمانی دریایی، کار ساختمانی کارخانه‌ها را می‌توان نام برد.
معرفی ساختمان
ساختمان یعنی مجزا نمودن فضاهای مشخص از عوامل بیرونی مانند باد و باران و برف و سرما که این عمل به وسیله دیوارها و سقف‌ها انجام می‌شود.
یک مجتمع آپارتمانی یعنی چند واحد مسکونی در طبقات مختلف که همه از یک راهرو و یک راه پله مشترک استفاده کرده و حیاط و پیلوت آن به طور عمومی افراد از کی‌ورودی خاص رفت و آمد می‌کنند .
سابقه ساختمان سازی
بشر در طول تاریخ تکاملش همیشه از معیارهای خاص دوره برخوردار بوده است. رشد جمعیت و پیدایش وسایل جدید حمل و نقل و شیوه‌های تازه در تولید و مصرف‌انرژی موجب شده که انسان امروز نسبت به تغییر شکل سرزمین و محیط زیست خود بیش از پیش حساس شود و از خطاهای ناشی از رجحان منافع شخصی بر منافع‌همگانی بپرهیزد.
به یقین می‌توان گفت بیشتر طرح های ساختمانی و پروژه‌های آپارتمانی جدید مورد پسند و استقبال طبقه مرفه قرار میگیرد. ولی باید دانست که این طبقه بسیار خوشبین،مدگرا و آسان پسند است و از هر چیزی که برایش تازگی داشته باشد استقبال می‌کند، خلاصه اینکه خود را تابع رسم روز می‌داند. آزمندی و آرزومندی قشر مرفه به شیوه‌زندگی غربی و پیروی معماران از این تمایل موجب شده که طرحهای بی اصل و نسب و فراگیری به اسم معماری جدید بر جامعه ما تحمیل شود. اینگونه ساختمانها، افزون بر اشکالها و نقایص گوناگونی که در پی دارند. از نظر اقتصادی نیز بسیار گران تمام می‌شوند و همین گرانی بخش وسیعی از متقاضیان بالقوه مسکن را از صحنه خارج‌می‌سازد.
برای رفع این مشکل از کارشناسان و مسئولان مسکن، بخش خصوصی را به ساخت آپارتمان های کوچک در بطن مجتمع های بزرگ تشویق می‌کنند، عملکرد بساز بفروش ها در چند سال اخیر نشان می‌دهد که این سیاست مورد استقبال آنان قرار گرفته است.
متقاضیان ساختمان
برای تولید هر محصولی باید بدانیم که چه کسانی و چه قشری از جامعه آن را مصرف می‌کنند تا نسبت به نیاز جامعه آن را تولید کنیم در پروژه‌های ساختمانی برای این کارباید به رشد جمعیت و آمار ازدواج نگاه کنیم چون اولین قشری که نیاز به خانه دارند زوجهای جوان هستند.
طبق آمارگیری در کشور ما در سال ۱۳۷۵ جمعیت گروه سنی ۲۴-۲۰ ساله حدود ۵/۵ میلیون نفر و بیشترین گروه سنی آن بین ۱۵-۱۱ سال بوده است یعنی‌جمعیتی معادل ۹ میلیون نفر یعنی ۵/۴ میلیون نفر زن و ۵/۴ میلیون نفر مرد و بعد از گذشت ۵ سال یعنی در سال ۱۳۸۰ این جمعیت بین ۲۰-۱۶ ساله قرار می‌گیرند و این‌قشر نیاز شدید به خانه و سر پناه دارند. طبق آخرین آمارگیری آمار ازدواج در شهر کرج ۱۲۵۳۹ زوج بوده است.
طبق آمارگیری سال ۱۳۷۵ جمعیت کل استان تهران ۱۰۱۹۱۱۹۶ نفر می‌باشد در حالی که جمعیت شهر کرج حدود ۱۱% جمعیت کل استان تهران به تعدا ۱۱۴۳۳۴۲ نفرمی‌باشد.
یکی دیگر از عواملی که بر جمعیت هر استان تأثیر دارد مهاجرت مردم به شهرهای بزرگ است که طی ۱۰ سال گذشته جمعیت مهاجری که وارد شهر کرج شده معادل۳۵۹۷۷۲ نفر بوده است که پدیده مهاجرت از رقم تعداد متولدین که در سال (۱۷۴۳۷ نفر) می‌باشد بیشتر است.
این عوامل باعث می‌شود که در شهری مثل تهران و کرج نیاز به امر واحدهای مسکونی مشکلی اصلی برای دولت و مردم باشد. این در حالی است که تعداد پروانه‌های‌صادر شده در تهران ۱۹۴۱۷ فقره و در کرج ۲۲۴۸ فقره بوده و این مهم بیان کننده نیاز مردم به خانه و سرپناه است که هر روز بیشتر می‌شود.
مراحل اجرای طرح توجیهی آپارتمان سازی
- مطالعات مقدماتی پروژه
- پیش بینی اعتبارات مالی
- خرید زمین
- نقشه برداری و تهیه نقشه
- جواز شهرداری
- آماده سازی زمین
- ساختن اتاق نگهبانی و انبار
- گود برداری فندانسیون
- اجرای اسکلت
- اجرای سقف‌ها
- تیغه چینی آشپزخانه و حال
- کانال کشی کولر
- گچ خاک
- برق کشی
- لوله کشی فاضلاب
- لوله کشی آب سرد و گرم
- قیرگونی سرویس‌ها و پشت بام
- نصب درب و پنجره‌های فلزی
- سنگ کاری دیوارهای پارکینگ
- نما سازی
- حیاط سازی
- پوشش کف حیاط و پارکینگ
- نصب سنگ دیوار پله‌ها
- نصب سنگ پله‌ها
- کاشی کاری
- نصب موزائیک اتاق‌ها
- نصب قرنیز
- گچ کاری
- نصب سرامیک کف سرویس‌ها و آشپزخانه و حال
- گاز کشی
- نقاشی درب و پنجره‌های فلزی
- نصب کابینت آشپزخانه
- نصب شیشه‌ها
- نصب درب‌های چوبی
- نصب شیر آلات
- اخذ پایان کار از شهرداری
- تفکیک سند
- انتقال سند
توجیه اقتصادی طرح توجیهی ساختمان سازی
یکی از مهمترین مسئله‌ای که در یک پروژه باید مد نظر قرار دهیم اقتصادی بودن آن طرح است.
در این پروژه اگر فرض کنیم سرمایه کل را در یک بانک با بهره ۱۸% قرار دهیم سالیانه ۲۶۱۸۷۸۲۲۰ ریال سود به آن تعلق میگیرد . در حالی که ما با سرمایه‌گذاری در این‌پروژه سودی معادل ۴۹۷۴۰۱۰۰۰ ریال می‌توان برداشت کرد یعنی نسبت به سرمایه‌گذاری در بانک مبلغ ۲۳۵۵۲۲۷۸۰ ریال بیشتر سود حاصل می‌شود که این خود نشان‌دهنده اقتصادی بودن طرح است.
نسبت های مالی طرح توجیهی آپارتمان سازی
سرمایه کل ÷ سود = نرخ بازده سرمایه
۳۰% = ۱۴۵۴۸۷۹۰۰۰÷ ۴۹۷۴۰۱۰۰۰= نرخ بازده سرمایه
سود ÷ کل سرمایه = دوره برگشت سرمایه
۳=۴۹۷۴۰۱۰۰۰÷۱۴۵۴۸۷۹۰۰۰= دوره برگشت سرمایه
کل مترمربع مفید÷ هزینه تولید= قیمت تمام شده هرمترمربع بنا مفید
۱۳۵۰۰۰۰=۹۰۰÷۱۲۱۴۶۹۹۰۰۰= قیمت تمام شده هرمترمربع بنا مفید
کل متر مربع مفید * قیمت فروخته هر متر مربع = فروش کل
۱۸۹۰۰۰۰۰۰۰= ۹۰۰*۲۱۰۰۰۰۰= فروش کل
هزینه تولید – فروش کل = سود یا زیان نا ویژه
۶۷۵۳۰۱۰۰۰=۱۲۱۴۶۹۹۰۰۰-۱۸۹۰۰۰۰۰۰۰= سود یا زیان نا ویژه
هزینه دارایی و .. – سودیا زیان ناویژه = سود یا زیان ویژه
۴۹۷۴۰۱۰۰۰=۱۷۷۹۰۰۰۰۰-۶۷۵۳۰۱۰۰۰= سود یا زیان ویژه
= ( کل سرمایه ) ۱۸% = سود بانکی
۲۶۱۷۸۷۲۲۰=(۱۴۵۴۸۷۹۰۰۰) ۱۸% = سود بانکی
